Брокеридж коммерческой недвижимости

Определение целей проекта:
Выясняем стратегические задачи собственника коммерческой недвижимости — повышение доходности, реконцепция, продажа актива или оптимизация эксплуатационных расходов. Формулируем ключевые параметры успеха проекта.

Сбор исходных данных:
Анализируем показатели объекта: уровень заполняемости, ставки аренды, структуру расходов, техническое состояние и рыночное окружение. Сопоставляем данные с целями инвестора.

Диагностика проблемных зон:
Определяем причины снижения эффективности — в управлении, позиционировании, структуре арендаторов или инженерных системах. Строим карту рисков и точек роста актива.

Постановка гипотез и сценариев:
Формируем несколько сценариев развития: реконцепция торговых центров, изменение профиля площадей, оптимизация арендных потоков или редевелопмент объекта.

Формирование запроса на консалтинг:
Фиксируем цель, задачи и критерии оценки результата. Готовим структурированное техническое задание для аналитической и проектной команды Black Stone.

Подготовка к реализации:
Определяем ответственных, формат взаимодействия и таймлайн. Формируем основу для дальнейшей проработки концепции и финансово-аналитической модели объекта.

Бриф и критерии подбора:
Фиксируем цели собственника/арендатора: формат бизнеса, площадь, бюджет, сроки, требования к инженерии и видимости. Определяем KPI локации и помещения.

Аналитика локации и трафика:
Оцениваем пешеходный и автомобильный потоки, дневные/вечерние пики, генераторы трафика (БЦ, ТРЦ, ТПУ, жилые массивы), сезонность и потенциал роста.

Конкурентное окружение и спрос:
Исследуем соседние форматы, уровень вакантности и рыночные ставки. Выявляем ниши и синергию с будущим tenant-mix, прогнозируем обороты и посещаемость.

Транспортная доступность и видимость:
Проверяем доступ общественного транспорта, парковки, выезды/заезды, навигацию и фронтальную экспозицию. Оцениваем фасад, витрины, возможности брендирования.

Юридико-техническая проверка помещения:
Проводим due diligence: права и обременения, соответствие назначения, мощности, вентиляция, нагрузки на перекрытия, состояние инженерных систем и возможность перепланировок.

HBU и скоринг локаций:
Формируем заключение по наилучшему использованию (Highest and Best Use) и присваиваем оценочные баллы по KPI. Сравниваем альтернативы в единой матрице выбора.

Финансовая модель и рекомендация:
Считаем CAPEX/OPEX, арендные ставки, NOI и срок окупаемости. Готовим короткий инвестиционный меморандум и рекомендуем оптимальный вариант с планом реализации.

Планирование просмотров:
Согласуем график визитов с арендодателями и управляющими, формируем маршрутный лист, бронируем временные окна и доступы на объект. Обеспечиваем присутствие профильных специалистов (техник, архитектор, брокер).

Единая коммуникация с арендодателями:
Ведём переписку и звонки от имени клиента, запрашиваем пакеты документов (планировки, БТИ, ТУ, условия аренды), фиксируем SLA по срокам ответов и статус каждого объекта.

Презентационные материалы и бриф:
Готовим краткую презентацию арендатора/проекта для арендодателей, чтобы ускорить одобрение. Уточняем требования по мощности, вентиляции, витринам, вывескам и графику работ.

Организация допусков и безопасность:
Получаем пропуска, согласуем доступ к техническим помещениям и кровле, соблюдаем регламенты ТБ и внутренние правила объектов при осмотрах.

Фиксация результатов просмотров:
Делаем фото/видео, замеры, проверяем соответствие фактической планировки и инженерии заявленным параметрам. Формируем чек-листы по каждому помещению.

Переговоры и сбор коммерческих условий:
Запрашиваем и консолидируем офферы: ставки, каникулы, индексация, срок договора, депозиты, CAPEX/fit-out, участие арендодателя в ремонте. Протоколируем договорённости.

Сравнительная таблица вариантов:
Составляем матрицу выбора по KPI (локация, трафик, видимость, инженерия, условия аренды, риски). Присваиваем скоринг и готовим рекомендации по шорт-листу.

Обратная связь и корректировка брифа:
По итогам просмотров обновляем критерии подбора, уточняем приоритеты и, при необходимости, расширяем географию/форматы для достижения целей проекта.

Юридический due diligence объекта:
Проводим комплексную проверку правового статуса: история переходов прав, основания владения, соответствие ЕГРН и фактическому состоянию объекта.

Права, обременения и ограничения:
Выявляем аресты, сервитуты, залоги, охранные зоны, ограничения по использованию земли и помещений. Оцениваем влияние на сделку и эксплуатацию.

Назначение и разрешённое использование:
Проверяем соответствие фактической функции объекта виду разрешённого использования, категории земель и градостроительным регламентам.

Техническая и исполнительная документация:
Анализируем поэтажные планы, БТИ/техпаспорт, исполнительную документацию, технические условия (электро-, водо-, вентиляция, газ), акты ввода.

Инженерные системы и безопасность:
Оцениваем состояние сетей и систем (ОВИК, ЭОМ, ВК, АПС, СОУЭ), соответствие нормам ПБ, СанПиН, охраны труда. Формируем перечень доработок.

Градостроительные ограничения и согласования:
Проверяем ПЗЗ, ГПЗУ, ДПТ/ППТ, требования КГИОП/наследия, рекламно-вывесочные регламенты. Определяем перечень необходимых согласований.

Договорная база и риски:
Анализируем действующие договоры аренды/субаренды, земельно-правовые отношения, эксплуатационные соглашения, коммунальные контракты. Выявляем финансовые и юридические риски.

Сопровождение сделки:
Готовим и согласуем LOI/Term Sheet, договор аренды/купли-продажи, допсоглашения, протоколы разногласий. Обеспечиваем защитные положения для собственника.

Регистрация и исполнение:
Организуем подачу документов в Росреестр/МФЦ, контролируем регистрацию прав и обременений, передачу по актам, старт эксплуатационных обязательств.

Постконтрактное сопровождение:
Контролируем сроки, индексацию, депозиты, страхование, SLA по эксплуатации. Внедряем регламенты взаимодействия и процедуру урегулирования споров.

Предлагаем помощь в перепланировке, оформлении вывесок, ремонте, эксплуатации и открытии точки. Всё — через партнёров или внутренние ресурсы Black Stone.

Берём на себя стратегические и операционные задачи, защищая интересы собственника на всех уровнях взаимодействия с арендаторами, подрядчиками и государственными структурами.

Представление на переговорах и в сделках:
Выступаем от имени собственника при согласовании условий аренды, пролонгациях и заключении новых договоров. Обеспечиваем соблюдение финансовых и юридических интересов клиента.

Контроль арендных отношений:
Отслеживаем выполнение договорных обязательств, контролируем платежи, эксплуатационные взносы и корректность индексации ставок.

Взаимодействие с арендаторами и подрядчиками:
Берём на себя коммуникацию по вопросам аренды, эксплуатации и сервисных услуг. Снижаем нагрузку на собственника и предотвращаем конфликтные ситуации.

Юридическое и административное сопровождение:
Проводим экспертизу документов, готовим акты, уведомления, дополнительные соглашения, ведём отчётность и взаимодействуем с контролирующими органами.

Маркетинговое и брокеридж-сопровождение:
Организуем работу с потенциальными арендаторами: презентации площадей, коммерческие предложения, позиционирование объекта на рынке.

Отчётность и прозрачность:
Предоставляем собственнику детальные отчёты о состоянии арендных отношений, поступлениях и заполняемости. Все данные доступны в цифровом формате 24/7.